Un GFV (Groupement Foncier Viticole) permet d’investir dans le vin facilement. Le groupement foncier viticole permet de détenir des vignes et d’en confier l’exploitation à un exploitant. Dans cet article, partez à la découverte du GFV et de toutes ses règles. À la fin de l’article, vous saurez parfaitement comment investir dans un GFV.
Qu’est-ce qu’un GFV ?
Un groupement foncier viticole est une société civile qui permet aux associés de détenir un domaine viticole et d’en confier l’exploitation à un exploitant. En d’autres termes, lorsque vous investissez dans un GFV, vous achetez des vignes mais ce ne sera pas à vous de les exploiter. Vous allez en confier l’exploitation à un vigneron. Ce dernier reversera alors un loyer à la société qui pourra elle-même vous rémunérer en espèces ou en bouteilles de vin.
Comment fonctionne un GFV ?
Le fonctionnement d’un GFV permet de percevoir des revenus issus de la mise en fermage de parcelles. En outre, il convient de mettre en lumière les différents intervenants au sein du groupement.
Le fonctionnement d’un groupement foncier viticole
Le fonctionnement d’un GFV est, au final, plutot simple. Vous investissez dans le groupement. Celui-ci achète les vignes et parcelles. Il les loue ensuite à un exploitant sous la forme d’un fermage. Celui-ci paye alors une forme de loyer pour l’exploitation de ces parcelles. La groupement reverse ensuite à ses sociétaires une partie du loyer en fonction du montant de l’adhésion et du pourcentage que celui-ci représente.
Il convient de souligner que le montant du fermage est fixé annuellement. C’est la préfecture, en lien avec l’inter-profession viticole locale, qui est en charge d’établir le montant de ce fermage. Cette procédure est réalisée lors du mois de Novembre.
Ce fonctionnement est répandu dans toutes les régions viticoles. Ainsi, vous pourrez trouver un GFV à Bordeaux comme un GFV en Bourgogne ou en Champagne et dans le Rhône.
Les intervenants dans un groupement foncier viticole
Pour bien comprendre le GFV et son fonctionnement, il est important de mettre en lumière les trois principaux intervenants : la société de gestion, les investisseurs et l’exploitant.
D’abord, la société de gestion est en charge d’opérer le groupement. C’est donc elle qui se charge de trouver l’exploitant, de payer les charges courantes, de distribuer les loyers, etc. Elle est rémunérée par un frais de gestion prélevé sur les revenus du fermage (en général environ 3%).
Ensuite, les investisseurs sont les particuliers qui achètent des parts du groupement. Cet achat de part permet ensuite au groupement de faire l’acquisition des vignes.
Pour finir, l’exploitant est la personne (souvent une entreprise) qui exploite le domaine. Son objectif est de rentabiliser l’opération en vendant un vin dont les revenus seront supérieurs à ses charges (parmi lesquelles figurent le fermage).
Comment investir dans un groupement foncier viticole ?
Pour investir dans un groupement foncier viticole, il faut suivre plusieurs éléments. Ces derniers vous permettront de prendre en compte tous les facteurs de votre investissement et donc de prendre des décisions en connaissance de cause.
Avertissements avant d’investir dans un groupement foncier viticole
Cela étant dit, avant d’investir dans un groupement foncier viticole : renseignez vous et, potentiellement, faites vous accompagner. En effet, cet investissement comporte des risques de perte du capital. Par ailleurs, prenez le temps de bien lire la documentation mise à votre disposition et n’hésitez pas à poser des questions si des éléments ne sont pas clairs pour vous. En d’autres termes, même si l’investissement dans un GFV est un investissement plaisir, prenez des précautions et étudiez chaque dossier de manière rapprochée.
Se renseigner sur les différents groupements fonciers viticoles
Bien entendu, avant d’investir dans un GFV, il faut faire vos devoirs et bien vous renseigner. Ainsi, vous pouvez vous rendre sur différents sites tels que GFV-enligne ou encore Patrimea. En outre, pensez à vous renseigner sur les frais de gestion. Ces derniers sont appliqués par la société de gestion. Si celle-ci doit nécessairement se rémunérer, des frais trop importants peuvent dénuer l’opération de toute rentabilité.
Souscrire à des parts dans un GFV
Vous pouvez souscrire à un groupement foncier viticole au moment de sa création ou sur le marché secondaire, c’est-à-dire auprès des personnes souhaitant vendre leurs parts. Les montants d’investissements se situent, en règle général, entre 5 000 et 50 000 euros. Par ailleurs, il convient de souligner que des droits d’entrée peuvent s’appliquer au moment de souscrire aux parts du GFV. En règle générale, ces droits d’entrées se situent autour des 8%. Acheter des parts de GFV est un acte simple qui ne nécessitera que quelques renseignements. ne soyez donc pas effrayé par cette procédure.
En outre, un rapport d’activité est envoyé, chaque année, à tous les détenteurs de parts. Ce rapport mentionne également le montant que de revenus qu’il faudra déclarer aux impôts.
Les revenus d’un groupement foncier viticole
Les revenus d’un groupement foncier viticole proviennent du fermage. Le montant de celui-ci est fixé par la préfecture au mois de novembre en lien avec l’inter-profession viticole locale. Les associés perçoivent ensuite une partie de ce fermage proportionnellement aux parts qu’ils détiennent.
En outre, l’associé peut également choisir de percevoir ce revenu en nature, c’est à dire sous la forme de bouteilles de vins. Celles-ci sont alors valorisées au prix de production et distribuée à l’associé proportionnellement à sa participation au sein du groupement.
Quel est le rendement d’un GFV ?
Le rendement d’un groupement foncier viticole est relativement faible : généralement 1 et 3% par an. À cela, il faut toutefois ajouter l’augmentation de la valeur de la part du GFV dans le cas où le prix des vignes augmentent.
Vous pouvez également choisir une rémunération en bouteilles. Ainsi, chaque année, vous recevrez un nombre de bouteilles en fonction de votre participation au sein du groupement. Le prix des bouteilles est alors valorisé au prix de production en appliquant une décote par rapport au prix commercial (entre 20% et 60% en fonction des cas).
Pourquoi mettre en place un groupement foncier viticole ?
Avoir recours à un GFV peut être une excellente opportunité pour un viticulteur. En premier lieu ces opérations lui permettent d’avoir accès à de grande surfaces d’exploitation sans pour autant à devoir ni s’endetter ni à payer immédiatement une somme importante.
En outre, le GFV permet de soulager le fermier (c’est-à-dire l’exploitant) de certaines charges fiscales telles que l’impôt foncier. Celui-ci est naturellement supporté par le groupement propriétaire des vignes.
Ainsi, la mise en place d’un groupement foncier viticole peut être une bonne opportunité pour le viticulteur. Celui-ci pourra ainsi avoir accès à des vignes et à une surface étendue de culture tout en limitant son investissement et ses charges administratives.
Quelle fiscalité pour le GFV ?
Les revenus que vous percevez grâce à votre GFV sont considérés comme des revenus fonciers. Toutefois, ils sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR) en vertu du régime du micro-foncier. Pour cela, il faut toutefois que vos revenus issus des groupements fonciers viticoles ne dépassent pas les 15 000 euros par an (ce qui est possible au vu des rendements relativement faibles). Vous pouvez également faire le choix d’une imposition au réelle qui vous permettra de déduire facilement certaines charges.
Les plus values que vous pourrez réaliser sont sujettes au régime des plus values immobilières avec des abattements en fonction de la durée de détention de vos parts. Par ailleurs, vos plus values seront exonérées de prélèvements sociaux si vous les détenez pendant au moins 30 ans.
En outre, le GFV permet quelques avantages fiscaux. Ainsi, les plus values pour des cessions inférieures à 15 000 euros sont exonérées d’impôt. Par ailleurs, les parts de GFV permettent une exonération à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) mais également d’optimiser sa succession. Par exemple, en cas de succession, les parts de GFV sont exonérées de droits de succession à hauteur de 75% pour un montant inférieur à 300 000 euros. Il convient de souligner que cette exonération n’est valable que si l’héritier s’engage à conserver les parts du groupement pendant au moins 5 ans.
Enfin, de manière un peu plus rare, il est possible que certains GFV vous offrent la possibilité de bénéficier d’une déduction sur votre impôt sur le revenu. Soyez donc attentif à la documentation que vous obtiendez.
Dans tous les cas, si vous faites face à ces problématiques fiscales, vous pouvez avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura alors répondre à toutes vos questions et vous accompagner parfaitement.
Sortir d’un GFV
Sortir d’un groupement foncier viticole n’est pas difficile. En effet, l’associé peut sortir du groupement à tout moment. Cela étant dit, les modalités de la cession des parts dans le groupement varient en fonction du type de groupement. Dans tous les cas, la valeur des parts du groupement est réévaluée chaque année par la société de gestion. Ainsi, le prix de vos parts est susceptible d’évoluer d’années en années (notamment en fonction des prix du foncier).
Cession de parts dans un groupement foncier viticole à capital fixe
Les associés peuvent quitter à tout moment ce groupement. Ainsi, si vous êtes associé d’un GFV à capital fixe, vous pouvez en sortir à tout moment. Il vous suffit de trouver un acquéreur pour vos parts et de vous acquitter des frais d’enregistrement liés à la transaction (4,8% du montant de la transaction).
Cession de parts dans un groupement foncier viticole à capital variable
Dans un GFV à capital variable, vous pouvez sortir à tous moment. Il vous suffit donc de trouver un acheteur et vous pourrez lui vendre vos parts. Dans ce type de groupements, votre transaction ne sera soumise à aucun droit d’enregistrement.
Faut il investir dans un GFV ?
Il est difficile de répondre à la question « faut il investir dans un groupement foncier viticole ? ». Cela étant dit, il est au moins possible d’en comprendre les avantages et les inconvénients. Il est ainsi possible de se faire un avis sur le GFV et sur l’opportunité d’y investir.
Avantages du groupement foncier viticole
Un des avantages de l’investissement dans un GFV réside dans le relativement faible coût d’entrée. En effet, investir dans un groupement foncier viticole est possible à partir d’environ 5000 euros. Il s’agit donc d’un investissement relativement ouvert, surtout comparé à l’achat d’un grand domaine viticole.
Par ailleurs, puisque vous pouvez choisir de percevoir votre rémunération en bouteilles de vin, le GFV est un bon moyen de garnir votre cave à vin à moindre cout. Vous pourrez alors faire découvrir le vin fait à partir de vos vignes à vos amis.
Pour finir, les avantages fiscaux du GFV en matière de droits de succession et d’exonération à l’IFI sont des éléments intéressants à prendre en compte au moment de faire le choix de ce placement.
En résumé, voici les principaux avantages d’investir dans un groupement foncier viticole :
- Des barrières à l’entrée relativement faible ;
- Un bon moyen de remplir votre cave à vin ;
- Avantages fiscaux possibles.
Inconvénients du groupement foncier viticole
L’inconvénient de la GFV est que vous pouvez vous trouver loin des vignes. Même si investir dans un groupement foncier viticole est souvent présenté comme un investissement plaisir, vous serez, dans la majorité des cas, assez loin des opérations quotidiennes. Il y a donc des chances que vous soyez légèrement frustrés dans l’accomplissement de votre passion pour le vin. Investir dans le vin peut être un plaisir sous d’autres formes si c’est ce que vous cherchez.
Par ailleurs, la rentabilité d’un investissement dans un GFV est plutôt faible (entre 1% et 3%). Il s’agit donc d’un placement de diversification potentiellement intéressant, surtout si vous souhaitez développer votre propriété foncière dans le domaine viticole sans avoir à débourser des centaines de milliers d’euros.
Pour finir, si les modalités de cession des parts sont plutôt simples, celles-ci ne sont pas forcément très liquides.
En résumé, voici les principaux inconvénients d’investir dans un groupement foncier viticole :
- Un investissement potentiellement loin des vignes ;
- Une rentabilité plutôt faible ;
- Faible liquidité des parts.
